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Kaufen oder mieten in der Schweiz: die Rechnung, die niemand macht

Publiziert am 21. Juli 2026 · Aktualisiert am 21. Juli 2026

In der Schweiz ist die Kaufen-oder-Mieten-Debatte voller Klischees. Die Realität: Mit einer der tiefsten Eigentumsquoten Europas und hohen Preisen hängt die Antwort von einer Rechnung ab — nicht von einem Glauben. Hier ist sie, vollständig.

Schritt 1 — Kannst du kaufen? Die zwei Bankregeln

• Eigenmittel: mindestens 20% des Preises, davon 10% ausserhalb der Pensionskasse. Bei einem Objekt für CHF 800'000: CHF 160'000, plus je nach Kanton rund CHF 25'000 bis 40'000 Kaufnebenkosten.
• Tragbarkeit: (Hypothek × kalkulatorische 5%) + Unterhalt (1% des Werts) + Amortisation müssen unter ~33% des Brutto-Haushaltseinkommens bleiben.

Schritt 2 — Die echten Kosten des Eigentums

Als Eigentümer sind deine echten Kosten nicht die Monatsrate: Es ist die Summe der nicht rückholbaren Kosten — effektive Zinsen, Unterhalt, Versicherungen, objektbezogene Steuern — plus die Opportunitätskosten: Die gebundenen CHF 160'000 Eigenmittel bringen anderswo keine Rendite mehr. Die Amortisation dagegen ist kein Kostenpunkt: Sie ist Zwangssparen.

Schritt 3 — Der ehrliche Vergleich

Illustratives Beispiel mit einem realen Hypothekarzins von 2%: Zinsen CHF 12'800 + Unterhalt CHF 8'000 + Opportunitätskosten der Eigenmittel (~3% von 160'000 = CHF 4'800) ≈ CHF 25'600 nicht rückholbare Kosten pro Jahr, ohne Steuern. Liegt die Miete einer gleichwertigen Wohnung darunter UND legst du die Differenz an, kann Mieten finanziell gewinnen — in den grossen Städten oft der Fall. Umgekehrt gewinnt Kaufen häufig in der Agglomeration oder bei langem Horizont und tiefen Zinsen. Die Steuern (Eigenmietwert, Abzüge — mitten in der eidgenössischen Reform) können die Rechnung kippen: Prüf die Rechtslage im Moment deiner Entscheidung.

Das SFM-Entscheidungsraster

• Horizont: weniger als 7–8 Jahre am Ort? Kauf- und Verkaufskosten fressen den Gewinn fast immer — miete.
• Stabilität: schwankendes Einkommen oder Pläne zur Selbstständigkeit? Behalte die Flexibilität des Mieters.
• Echte Kapazität: Leert der Kauf dein Erspartes und deine Pensionskasse komplett, bist du beim ersten Zwischenfall verletzlich.
• Langfristperspektive: Gehen die Zahlen auf UND siehst du dich 10 Jahre und mehr dort, bringt Eigentum Stabilität und Zwangssparen.