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SFPS-07

Immobilier Suisse — Acheter ou Louer ?

8 leçons · ~4h · Niveau avancé

Programme complet

7.1 — Le marché immobilier suisse — comprendre les spécificités

18 min · Leçon gratuite

  • La Suisse a un taux de propriété de seulement 35% — la location est culturellement et légalement normale.
  • Il n'y a pas "un" marché immobilier suisse — les prix varient de CHF 2'500 à 25'000/m² selon la région.
  • La mise de fonds de 20% (dont 10% hors LPP) est l'obstacle principal à l'accès à la propriété.
  • L'impôt sur la valeur locative est une spécificité suisse qui alourdit la charge des propriétaires.
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7.2 — Les fonds propres — comment constituer sa mise de fonds

20 min

  • Minimum 10% de fonds propres "durs" (épargne) + jusqu'à 10% de LPP = 20% total requis.
  • Les frais annexes (3–5% du prix) s'ajoutent aux 20% et doivent être couverts en plus.
  • Le retrait LPP réduit la rente future — simuler l'impact avant de décider.
  • Stratégie longue durée : épargne dédiée + 3a maximisé + LPP préservé + discussion famille.

7.3 — L'hypothèque — types, taux et stratégies

22 min

  • La 2ème hypothèque (65–80% de la valeur) doit être amortie en 15 ans — planifier cet amortissement annuel.
  • La règle de supportabilité bancaire utilise 5% d'intérêt calculatoire — beaucoup plus que le taux réel.
  • Diviser l'hypothèque en SARON + fixe différentes durées réduit le risque de concentration.
  • Toujours négocier et comparer au moins 3–5 établissements — l'écart peut représenter CHF 1'500+/an.

7.4 — Acheter vs louer — l'analyse complète

24 min

  • "Acheter est toujours mieux que louer" est faux en Suisse — surtout dans les grandes villes (PER > 30).
  • Le PER immobilier (prix / loyer annuel) est le premier indicateur : < 20 favorable à l'achat, > 25 favorable à la location.
  • Un horizon de détention < 7–10 ans rend l'achat financièrement désavantageux dans la plupart des marchés suisses.
  • Le coût d'opportunité (fonds propres en ETF plutôt qu'en immobilier) est un coût réel à intégrer dans l'analyse.

7.5 — Trouver et évaluer un bien — la méthode d'achat

20 min

  • Configurer des alertes sur Homegate et Immoscout24 — réagir en 24–48h dans les marchés tendus.
  • Demander le PV des assemblées de copropriétaires et vérifier le fonds de rénovation pour les PPE.
  • Obtenir la lettre de financement bancaire AVANT de signer un compromis de vente.
  • Compter 2–3 mois entre l'offre verbale acceptée et les clés en main.

7.6 — Les coûts cachés de la propriété — budgétisation complète

17 min

  • Prévoir 3–5% du prix en plus des 20% de fonds propres pour les frais d'acquisition.
  • Le budget mensuel propriétaire inclut intérêts + amortissement + entretien + charges + assurance — souvent supérieur au loyer équivalent.
  • Constituer une réserve rénovation de CHF 5'000–10'000/an pour anticiper les grandes dépenses.
  • Les travaux d'entretien sont déductibles fiscalement — garder les factures.

7.7 — L'investissement locatif en Suisse

19 min

  • Investissement locatif : 25% de fonds propres minimum, rentabilité nette suisse de 2–4%.
  • Le droit du bail suisse est très protecteur pour le locataire — délais d'expulsion longs en cas de problème.
  • Le cash flow net d'un investissement locatif suisse est souvent quasi nul — le gain vient de l'appréciation.
  • Pour la plupart des investisseurs, ETF > immobilier locatif en termes de rendement ajusté au risque.

7.8 — Ton plan immobilier — stratégie personnalisée

14 min

  • Les 5 questions clés : fonds propres actuels, capacité d'emprunt, acheter/louer (PER local), tolérance au risque de taux, impact sur la liberté financière.
  • Rester locataire en grande ville et investir en ETF est une stratégie financièrement valide et souvent supérieure.
  • Constituer une épargne immo dédiée + 3a en parallèle = double stratégie pour le futur acheteur.
  • Compléter les 7 cours Stratège Finance Suisse = certification disponible.

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